Información Clave del Mercado en la Zona de Cascajos, Logroño
Cascajos-Piqueras (Logroño) mantiene su posición como zona premium con un precio medio de 2.106 €/m² que supera la media municipal de 1.977 €/m². Lo que distingue a este barrio para la inversión en 2026 es la confluencia de proyectos de obra nueva de alto standing, servicios completos que cumplen el concepto de «ciudad de los 15 minutos», y una evolución de precios que tras una corrección del -2,95% en 2023-2024, ha creado un punto de entrada atractivo.
Comparativa de Precios por Barrio en La Rioja
| Barrio | Precio Venta (€/m²) | Precio Alquiler (€/m²/mes) | Diferencia vs Media Ciudad |
|---|---|---|---|
| Cascajos-Piqueras | 2.106 € | 8,81 € | +6,5% |
| San Adrián-La Cava | 2.407 € | 9,50 € | +21,7% |
| Casco Antiguo | 2.050 € | 10,00 € | +3,7% |
| Logroño (media) | 1.977 € | 8,99 € | — |
| La Portalada-Varea | 1.318 € | 6,52 € | -33,3% |
Fuente: Indomio, datos agosto 2024-2025
Este posicionamiento sitúa a Cascajos en un equilibrio óptimo: precios premium sin las desventajas de zonas centrales (ruido, falta de aparcamiento), ideal para rentabilidad por alquiler con demanda constante de familias, profesionales y estudiantes universitarios.
Mapa de Revalorización: Evolución y Proyecciones
Ciclo de Mercado 2022-2024
El mercado ha completado un ciclo saludable:
- Noviembre 2023: Máximo histórico de 2.257 €/m²
- Octubre 2022: Mínimo de 2.005 €/m²
- Agosto 2024: Estabilización en 2.106 €/m²
Esta corrección del -2,95% no indica debilidad, sino normalización tras el sobrecalentamiento post-pandemia. Varios factores apuntan a revalorización moderada para 2026: escasez estructural de vivienda nueva en España, descenso esperado de tipos de interés, y proyectos premium que establecerán nuevos estándares de precio.
Proyección de Precios 2024-2026
2024 (actual): 2.106 €/m² ████████████████████░░
2025 (estim.): 2.160 €/m² █████████████████████░
2026 (proyec.): 2.220 €/m² ██████████████████████Proyección conservadora: Revalorización del 4-6% acumulado, situando el precio medio entre 2.190-2.232 €/m² en 2026.
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Información sobre Servicios y Parques en Cascajos
El barrio ejemplifica la «ciudad de los 15 minutos» promovida por el Ayuntamiento de Logroño:
Educación y Cultura
- C.P. Obispo Blanco Nájera, Escuela Oficial de Idiomas El Fuero
- Proximidad a Universidad de La Rioja (alta demanda de alquiler estudiantil)
Deporte y Ocio
- Polideportivo Obispo Blanco Nájera con piscina, pádel y squash
- Múltiples residenciales con piscinas comunitarias y zonas verdes
- Parques infantiles en todas las urbanizaciones
Conectividad
- 5 minutos en coche al centro de Logroño
- Transporte público eficiente con múltiples líneas
- Nueva estación intermodal (tren y autobús)
Perfil del Inversor y Rentabilidad
Rentabilidad Real por Tipo de Inversión
| Estrategia | Inversión Media | Rentabilidad Bruta | Rentabilidad Neta* | Perfil |
|---|---|---|---|---|
| Alquiler residencial | 270.000 € | 5,0% | 3,2-3,8% | Conservador |
| Obra nueva para venta | 230.000 € | 8-12% | 6-10% | Moderado |
| Alquiler turístico | 280.000 € | 6,5% | 4,5-5,0% | Activo |
*Después de gastos (IBI, comunidad, mantenimiento, fiscalidad)
El barrio es especialmente adecuado para inversor de alquiler residencial con demanda estable, vacancia baja y perfil de inquilino solvente. También para familias que buscan vivir con visión de revalorización a medio plazo.
Tips Prácticos para Invertir en la Zona
1. Prioriza ubicación dentro del barrio: Proximidad a Vara de Rey, colegios y transporte público maximiza demanda.
2. Calcula rentabilidad real: Contempla gastos anuales de 1.500-2.000€ (IBI, comunidad, basura) más vacancia de 1 mes/año.
3. Timing óptimo: Mercado estabilizado tras corrección (2025) ofrece buen punto de entrada antes de nueva aceleración.
4. Obra nueva con criterio: Verifica solvencia del promotor, lee memoria de calidades, incluye cláusula de penalización por retraso.
5. Trabaja con expertos locales: Una inmobiliaria especializada como Adser Inmobiliaria aporta conocimiento del barrio, acceso a oportunidades off-market y negociación basada en datos reales.
Proyecciones 2026: Tres Escenarios
Escenario Base (70% probabilidad): +5% revalorización → 2.210 €/m²
Drivers: Entrega obra nueva, descenso moderado tipos de interés, crecimiento estable.
Escenario Optimista (20% probabilidad): +8-10% → 2.270 €/m²
Drivers: Fuerte caída tipos, nuevos proyectos, crecimiento económico robusto.
Escenario Pesimista (10% probabilidad): +1-2% → 2.130 €/m²
Drivers: Recesión, tipos sostenidos altos, sobreoferta puntual.
En cualquier escenario, Cascajos mantiene atractivo como zona de calidad, minimizando riesgo de depreciación.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el precio medio del m² en Cascajos-Piqueras en 2024?
2.106 €/m² en agosto 2024, un 6,5% por encima de la media de Logroño (1.977 €/m²).
¿Es buen momento para invertir?
Sí. Tras la corrección de precios, el mercado está estabilizado. Los proyectos de obra nueva 2025-2026 actuarán como catalizadores. Proyección: +4-6% hasta 2026.
¿Qué rentabilidad esperar del alquiler?
Rentabilidad bruta: 4,5-5,2% anual. Alquiler medio: 8,81 €/m²/mes. Demanda estable de familias, profesionales y estudiantes.
¿Qué proyectos hay para 2026?
Marqués de Larios 26 (33 viviendas premium), Afara Logroño (72 viviendas desde 199.900€), Residencial la Estación y Nuevo Ciudad de Logroño. Todos con certificación A.
¿Cómo se compara con otros barrios?
Equilibrio precio-calidad: inferior a San Adrián-La Cava (2.407 €/m²) pero superior a zonas periféricas (1.318 €/m²). Ideal para inversión residencial.
Conclusión: Cascajos-Piqueras (Logroño) no es la zona más barata de Logroño, pero es un barrio consolidado con demanda sólida que lo convierte en apuesta conservadora y rentable. Con corrección de precios que ha normalizado el mercado, proyectos que elevarán el estándar y perspectivas favorables para 2026, invertir hoy es posicionarse antes de la próxima aceleración.
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